Những điều cần biết khi mua đất | 13 kinh nghiệm vàng

Thị trường bất động sản hiện đang rất sôi động, nhu cầu mua đất ngày càng tăng. Do đó, khi tham gia thị trường này thì người mua cần phải tìm hiểu qua những điều cần biết khi mua đất để tránh rủi ro trong quá trình giao dịch mua đất. Cùng Asahi Land tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

I. Những điều cần biết khi mua đất

Khi mua đất cần lưu ý điều gì? Một số điều mà người mua cần tìm hiểu kỹ trước khi mua đất.

1. Tìm hiểu thông tin về lô đất

Ngoài những thông tin được ghi trên giấy tờ và những giới thiệu từ người bán thì người mua cũng cần phải tự kiểm chứng lại các thông tin sau:

1.1 Sổ đỏ

Một trong những vấn đề quan trọng là liên quan đến tính pháp lý khi mua đất là nhất định phải có sổ đỏ.

Mua đất cần giấy tờ gì? thì giấy tờ đầu tiên cần phải có là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ) để tránh xảy ra tranh chấp sau khi mua.

Lưu ý là hiện nay tình trạng làm giả sổ đỏ rất tinh vi. Chính vì vậy mà người mua đất cần lưu ý sổ đỏ thật phải có con dấu, chữ kỹ của người có thẩm quyền trên giấy chứng nhận. Và chữ ký, con dấu phải sắc nét, vết hằn ở lực tỳ ấn.

1.2 Vị trí

Theo kinh nghiệm mua đất thì vị thế của mảnh đất tương đối quan trọng, đặc biệt là đối với người kinh doanh thì vị trí đẹp, bằng phẳng, không bị gồ ghề sẽ giúp cho công việc và sự nghiệp dễ dàng thăng tiến hơn.

Ngoài ra, cần phải tránh những mảnh đất mà phía trước mặt có cột điện, cây lớn hay đường thẳng chạy trực diện vào khu đất.

1.3 Hướng đất

“Lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng Nam”

Theo quan niệm phong thủy, mảnh đất có hướng nam hoặc đông nam sẽ có khí hậu ôn hòa, gió lạnh, thuận lợi và là hướng đẹp nhất để xây nhà.

Ngoài ra, người mua có thể căn cứ vào tuổi để đưa ra hướng nhà phù hợp nhất:

• Tuổi Tý: hợp với hướng Đông Bắc lệch về Bắc, hướng Tây Nam lệch về Tây, hướng Đông Nam lệch về Đông.
• Tuổi Sửu: hợp với hướng chính Bắc, hướng Đông Nam lệch về Nam, hướng chính Tây.
• Tuổi Dần: hợp với hướng Tây Bắc lệch về Bắc, hướng chính Nam, hướng Tây Bắc lệch về Tây.
• Tuổi Mão: hợp với hướng Tây Bắc lệch về Tây, hướng Tây Bắc lệch về Bắc, hướng Tây Nam lệch về Nam.
• Tuổi Thìn: hợp với hướng chính Tây, hướng Tây Nam lệch về Tây, chính Bắc.
• Tuổi Tỵ: hợp với hướng Tây Nam lệch về Tây, chính Tây, hướng Đông Bắc lệch về Bắc.
• Tuổi Ngọ: hợp với hướng chính Nam, hướng Tây Bắc lệch về Bắc và hướng chính Đông. 
• Tuổi Thân: hợp với hướng Đông Nam lệch về Nam, hướng chính Bắc và hướng Đông Nam lệch về Đông.
• Tuổi Dậu: hợp với hướng Đông Nam lệch về Đông, hướng Đông Nam lệch về Nam, hướng Đông Bắc lệch về Bắc.
• Tuổi Tuất: hợp với hướng chính Đông, hướng Đông Bắc lệch về Đông, chính Nam. 
• Tuổi Hợi: hợp với hướng Đông Bắc lệch về Đông, hướng chính Đông, hướng Tây Nam lệch về Nam.

1.4 Địa chất

Địa chất của mảnh đất ảnh hưởng rất lớn nếu mục đích của người mua là làm nhà. Theo kinh nghiệm có được, tránh các khu vực ao hồ, nền đất yếu vì sẽ mất nhiều chi phí cho việc gia cố nền đất về sau.

1.5 Môi trường xung quanh

Môi trường xung quanh mảnh đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của mảnh đất. Nếu môi trường xung quanh có đầy đủ tiện nghi:

• khu dân cư
• Trường học
• Siêu thị/chợ
• Bệnh viện
• …

thì mảnh đất sẽ có giá trị cao hơn.

Ngoài ra, tránh mua mảnh đất mà trước đó là nghĩa trang, bãi rác hay nhà tù. Đất lý tưởng nhất là đất ruộng, đất nông trại hoặc khai khẩn.

1.6 Quy hoạch

Người mua cần tìm hiểu mảnh đất có nằm trong khu quy hoạch hay dự án nào không? Theo khoản 2 điều 49 luật đất đai 2013 thì đất nằm trong khu quy hoạch sẽ không thể chuyển nhượng. Do đó, người mua cần tìm hiểu thông tin quy hoạch thông qua hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, tra cứu ở văn phòng công chứng.

1.7 Tranh chấp

Tìm hiểu xem mảnh đất đó có xảy ra tranh chấp không, và tranh chấp đó đã được giải quyết chưa. Tại thành phố lớn thì thường xảy ra những tranh chấp nhỏ (lối đi, hàng rào, đường thoát nước,…) Nếu tranh chấp mà chưa được giải quyết rõ ràng thì nên tránh.

1.8 Vay nợ thế chấp

Trước khi mua đất, người mua cần xem xét xem sổ đỏ có đang hoặc đã được thế chấp ở ngân hàng hay chưa. Thực tế, sử dụng sổ đỏ để thế chấp vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay không đều sẽ ảnh hưởng đến việc mua và sử dụng đất.

Người mua có thể kiểm tra bằng cách xem sổ đỏ ở bìa 3 (hoặc 4) có thông tin thế chấp. Hoặc được đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp. Ngoài ra, người mua có thể kiểm tra được thông tin thế chấp sổ đỏ ở các văn phòng công chứng qua bản photo sổ đỏ.

1.9 Xác định thông tin chủ sở hữu

Việc người mua cần làm là đối chiếu xem tên, ảnh, số CMND trên sổ đỏ có trùng khớp với trên CMND của người bán không. Ngoài ra, người mua cũng cần tìm hiểu một ít thông tin cá nhân của người bán (gia đình, vợ chồng, con cái, công việc,…) Điều này giúp ích cho việc hạn chế rủi ro, tranh chấp không mong muốn trong quá trình mua bán đất.

1.10 Đặt cọc khi mua bán đất

Sau khi được xác định đầy đủ các yếu tố (vị trí, môi trường, hướng đất, tính pháp lý rõ ràng minh bạch,…) thì người mua có thể tiến hành đặt cọc.

Theo kinh nghiệm thì người mua đất không nên thanh toán 100% khi chưa cầm sổ đỏ và chỉ nên đặt cọc 1 phần giá trị mảnh đất.

Lưu ý: mua đất chỉ xem bản sao của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã quyết định đặt cọc, điều này hết sức nguy hiểm nên người mua cần xem xét kỹ.

1.11 Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất

Một trong những thủ tục  mua bán đất không thể thiếu là làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai bên mua bán đất cần đến văn phòng công chứng ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng công chứng sẽ là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán đất. Đồng thời, đây cũng là giấy tờ chính để khẳng định chủ quyền của người mua với mảnh đất và sẽ là căn cứ để làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

II. Những lưu ý khi mua đất

ngoài những điều cần biết khi mua đất ở trên, thì người mua cần phải lưu ý một số điều sau đối với từng loại đất.

1. Đất thổ cư

Khi mua đất thổ cư nên mua đất có sổ đỏ riêng để tránh tranh chấp và dễ dàng hợp trong việc đền bù nếu thu hồi.

Nếu mảnh đất nằm trong một sổ chung tức là mảnh đất chưa có sổ đỏ riêng. Mà hiện nay thủ tục tách sổ tương đối phức tạp thì phải có diện tích phù hợp, phải có sẵn hạ tầng,…

Ngoài ra, người mua phải xem xét kỹ diện tích của mảnh đất trong sổ đỏ vì có thể mảnh đất đó đang nằm trong một thửa lớn hơn hoặc có quy hoạch lộ giới mà không biết. Thực chất, nếu đất có dính quy hoạch lộ giới thì diện tích mua sẽ nhỏ hơn vì khi xây nhà sẽ không được xây hết phần đất và phải làm cam kết tháo dỡ nhà nếu sau này mở rộng lộ giới.

2. Đất dự án

Khi mua đất dự án thì người mua cần chú ý tìm hiểu về năng lực cũng như tính pháp lý của đơn vị chào bán. Tìm hiểu xem dự án đã được sở xây dựng phê duyệt hay chưa, đã cắm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế,..

Ngoài ra, tìm hiểu về quy hoạch của thửa đất phân lô bán nền xem đã có quyết định quy hoạch và chuyển giao đất của các cấp thẩm quyền.

3. Đất nông nghiệp

Khác với những loại đất trên, chi phí mua đất nông nghiệp không phải là chi phí duy nhất người mua phải trả. Ngoài ra, còn có chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Do đó, người mua cần thương lượng với bên bán một mức giá hợp lý để cho mình hoặc có thể thuyết phục họ bao luôn phần chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu có thể.

Lời kết

Trên là là chia sẻ những điều cần biết khi mua đất. Mong rằng những kiến thức trên sẽ có ích cho bạn trong quá trình mua bán đất. Theo dõi Asahi Land để cập nhật thêm những thông tin mới nhất về bất động sản.