Khi mua đất thổ cư hay bất kỳ loại hình bất động sản nào khác cần nắm rõ quy trình, thủ tục giao dịch sẽ giúp quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn. Bài viết dưới đây, Asahi Land sẽ giúp bạn tìm hiểu kỹ hơn về quy trình, thủ tục mua bán đất thổ cư.
I. Đất thổ cư là gì?
Nhiêu người vẫn nhầm lẫn đất nền và đất thổ cư? Bạn đã biết rõ khái niệm chưa?
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là cách gọi truyền thống chỉ đất ở. Trong quy định pháp luật đất đai 2013, Đất thổ cư là nhóm đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư là đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn.
Đất thổ cư là loại đất được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và được ký hiệu ODT hoặc ONT.
Các loại đất thổ cư có thể xây dựng nhà ở, các công trình gắn liền phục vụ cho đời sống. Đồng thời, đất thổ cư bao gồm loại đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất được xây dựng theo quy định của pháp luật.
II. Phân biệt đất nền và đất thổ
Đất nền và đất thổ cư là 2 khái niệm khiến nhiều người nhầm lẫn bởi mọi người hay nói đến đất liền và thổ cư thường đi liền với nhau. Chính vì vậy khiến hai khái niệm này trở nên mơ hồ và khó hiểu hơn.
Đất nền và đất thổ cư
Đất nền là loại đất chưa chịu hoặc chịu ít sự tác động của con người (đào, san, lấp,…) Tuy nhiên về cơ bản, khi nói tới đất nền cũng chính là nói tới đất thổ cư dùng để xây nhà.
Có nhiều dự án phân lô để bán đất nền trên thị trường bất động sản. Đặc điểm nổi bật của đất nền dự án là cơ sở hạ tầng, tiện ích, hệ thống giao thông đồng bộ.
III. Điều kiện tiến hành thủ tục mua bán đất thổ cư
Để mua bán đất thổ cư thuận lợi, tránh rủi ro cần lưu ý những điều kiện sau:
- Mảnh đất bạn đang mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Người thực hiện giao dịch là người có tên trong sổ đỏ hoặc người được ủy quyền thực hiện giao dịch. Trường hợp được ủy quyền thì cần kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng ủy quyền đó.
Đảm bảo đất có sổ đỏ
- Đảm bảo mảnh đất hiện tại không xảy ra tranh chấp về đất đai với những người sử dụng đất (có thể tra trên internet, văn phòng công chứng, phòng địa chính, người sinh sống tại khu vực đó).
- Tại thời điểm chuyển nhượng, mảnh đất không bị cơ quan có thẩm quyền dùng để kê biên nhằm mục đích đảm bảo cho việc thi hành án.
- Mảnh đất còn thời hạn theo quy định của pháp luật.
- Nếu lô đất chung cần tách lô trước khi tiến hành chuyển nhượng.
IV. Thủ tục khi mua bán đất thổ cư
Giao dịch mua bán đất thổ cư cần tiến hành tại văn phòng công chứng hoặc phòng địa chính của địa phương. Khi tiến hành giao dịch thì 2 bên cần chuẩn bị các giấy tờ:
1. Giấy tờ bên bán cần chuẩn bị
Khi đến cơ sở tiến hành chuyển nhượng mua bán đất thổ cư thì người bán cần chuẩn bị những giấy tờ:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Nếu được ủy quyền thực hiện giao dịch cần cung cấp hợp đồng ủy quyền hợp pháp.
Sổ đỏ
- Sổ hộ khẩu thường trú của cả vợ và chồng
- Chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân có giá trị tại thời điểm chuyển nhượng của cả vợ và chồng.
- Trích lục thửa đất
- Chứng từ nộp thuế đất
- Đơn đề nghị chuyển quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất
2. Giấy tờ bên mua cần chuẩn bị
- Chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân có giá trị tại thời điểm chuyển nhượng
- Hợp đồng ủy quyền mua hợp pháp nếu người mua không trực tiếp tham gia vào giao dịch mua bán
- Sổ hộ khẩu thường trú
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với trường hợp chưa kết hôn và giấy đăng ký kết hôn với trường hợp đã kết hôn.
V. Quy trình mua bán đất thổ cư
Bước 1: chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ
Hai bên tham gia mua và bán cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên để làm hồ sơ chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng cần phải công chứng và chứng thực thì mới được công nhận có giá trị pháp lý. Vì vậy, 2 bên cần đến văn phòng quản lý đất đai, UBND xã/phường hoặc văn phòng công chứng để tiến hành làm thủ tục.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng thì không được pháp luật công nhận và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: kiểm tra và thẩm định hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ của các bên tham gia giao dịch thì văn phòng công chứng sẽ kiểm tra, thẩm định các giấy tờ để đảm bảo những giấy tờ hai bên cung cấp đều hợp lệ và có giá trị pháp lý tại thời điểm chuyển nhượng.
Văn phòng đăng ký chuyển nhượng sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Yêu cầu bổ sung giấy tờ nếu cần thiết để giao dịch diễn ra thuận tiện hơn.
Bước 3: Tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng
Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của 2 bên hoặc 2 bên có thể soạn thảo rồi nộp tại văn phòng đăng ký. Hai bên sẽ xem xét lại và điều chỉnh sao cho hợp lý nhất, đảm bảo quyền lợi của cả 2 bên (đặc biệt về mặt pháp lý).
Sau khi đã thống nhất, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất thổ cư có sự chứng kiến, công chứng của văn phòng đăng ký.
Bước 4: Sang tên sổ hồng
Sổ hồng là giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất về quyền sở hữu , quyền định đoạt của chủ sở hữu. Sau khi có đầy đủ giấy tờ của việc mua bán nhà đất, người mua cần tiếp tục thực hiện bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch.
Thứ tự các bước công việc cần triển khai:
- Lên cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN
- Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước.
- Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.
- Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển tên người sở hữu đất.
- Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này. Phí này tương đương với 0,5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá nhà nước quy định.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Nếu trong hợp đồng không thỏa thuận về bên nào có nghĩa vụ nộp thuế – lệ phí thì cả bên bán và bên mua sẽ có nghĩa vụ nộp thuế.
Người mua sẽ nộp lệ phí trước bạ theo công thức:
| Lệ phí trước bạ = 0,5% x khung giá đất |
(Khung giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, TP nơi có đất tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật).
Người bán sẽ nộp thuế TNCN theo công thức:
| Thuế TNCN = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng) |
Theo quy định luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi năm 2012 thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Thực tế, hai bên có thể tự thỏa thuận bên nào có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 6: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế cho cơ quan quản lý đất đai để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ trong 15 ngày.
Lời kết
Trên đây là những thông tin mà bạn cần biết về thủ tục mua bán đất thổ cư đầy đủ mà Asahi Land muốn chia sẻ tới bạn đọc. Đồng thời, giúp bạn nắm được các quy định liên quan đến hồ sơ giấy tờ cần chuẩn bị.
Chúc bạn giao dịch thành công!
